住宅ローンと火災保険のMTDC

昨年、東北地方で甚大な被害を及ぼした東日本大震災から一年が過ぎました。
遅々として復興が進んでいないという報道が流れている一方、被災地の一部では着実に復興が行われているところもあるようです。
岩手県石巻市で津波の被害が少なかった一角では、土地の価格が震災前の2倍近くに跳ね上がっているところもあると言うことです。

震災によって住宅を失った人が、新たな住まいを求めて慣れ親しんだ石巻市の中で引越先を求める需要が大きいということでしょうか。
火災保険などの保険関連も、支給される人には渡っているころで、それをもとに生活の再建を進めているようです。

地震や津波を原因とする損害については火災保険が適用されないので、震災前から地震保険に加入していた人と比べると、生活の再建に明暗が分かれているかもしれません。
火災保険でしっかりと備えをしていたにもかかわらず、補償が受けられていない人もたくさんいるでしょう。
しかしいずれにしても、被災地では復興特需という状態が続いていて、建設業などを中心に多くの需要が増えてきていると言うことです。
被災地で産業が活性化されることは喜ばしいことです。
願わくば、地元の工務店や企業をフル活用して経済を活性化させるようにしてもらいたいものです。

昨年の3月に発生した東日本大震災以降、地震の防災に対する意識は非常に高まっています。
現在問題になっている住宅ローンの二重債務問題などを通じて、火災保険では地震の被害が補償されないということも認知されてきました。
それによって、地震保険の加入率も上がってきているようです。

また、今度は首都直下型地震の発生の可能性もあるということで、今後ますます地震保険の注目度は高まってくることが予想されます。
地震保険の加入については、火災保険とセットになります。
火災保険に加入せず、地震保険だけの加入ということは出来ません。

地震保険の特徴としては、保険会社によって補償内容が変わらない、という点があります。
つまり、どの保険会社で加入しても条件が変わないのです。
これは、大震災クラスの災害になってくると民間保険会社だけでなく国も含めた規模での補償が必要となってくるためです。

そして地震保険の補償金額は、火災保険のように建物の評価額に基づいて設定するのではなく、
火災保険の補償金額に対して何パーセントという上限があります。
地震保険では最大でも火災保険の50％が補償の上限となり、地震保険だけは損害を全てカバーすることができないと言う点も注意が必要です。

火災保険は大切ですよ、という話をなんども繰り返してきていますが、逆に、もし火災保険に入っていなかった場合にどうなるのか？ということについて考えてみたいと思います。
いや、縁起でもない話だし、楽しい話では無いですが、想定しておくというのは一つ意味があることだと思うので。

例えば、35年ローンを組んだ住宅が、築20年目で火災に遭ったとします。
そうすると、残りの15年分のローンが残債として残ります。
そこから焼失した住宅の建て直しをする場合、新しい住宅ローンを組まなければならないのですが、
そこから改めて35年ローンを組むことは、年齢的にほぼ不可能でしょう。
頭金を大きくして返済期間を短くするか、もしくは購入を諦めて賃貸に入居するか、という選択肢になります。

もし仮に、新たな住宅ローンが組めたとしても、返済期間が短いために月々の支払額は非常に大きくなります。

例えば、35年ローン、固定金利3％で2000万円の借り入れをした場合、ボーナス払い無しで月々の返済額は97,619円です。
これが、20年ローンで同じく固定金利3％、2000万円の借り入れをした場合には133,333円になります。

そして、一番大変なのは、最初の15年間は、焼失した家のローン残債も支払続けなければならないという点です。
つまり、35年ローンの残債97,619円と、新たに組んだ20年ローンの支払133333円、合計300952円が毎月の返済ローンとなるわけです。

うーむ、これって・・・現実問題として支払えるのか！？
これが支払える人なら、35年ローンも組まないだろうし、火災保険料だって払えるはずですよね。

火災保険に加入していれば、基本的には保険金がローン残債の支払と、新たなローンの頭金に当てられます。
そのため、月々の支払ローン金額はそこまで大きく変わることは無いと思います。

非常にざっくりとした計算でしたが、シミュレーションをしてみました。
保険のありがたさが少しは伝わったでしょうか。

住宅ローンを組むときに、火災保険の加入をするわけですが、基本的には火災保険の保険期間とローンの支払期間は同じにするように金融機関は案内していると思います。
そうすることで、万が一火災が起こっても家を建て直して、火災保険を次のローンの担保とすることが出来ます。
ローン債務者のリスク回避であるとどうじに、金融機関のリスク回避という意味もあるんですね。

もし、住宅ローンの支払い途中で火災が起こり、建物を失ってしまった場合にはどういうことになるでしょうか。
まず、新しい住宅を建てるための資金を一から用意する必要があります。また、失ってしまった住宅のローン残債も合わせて支払っていかねばなりません。
いわゆる、二重ローンという状況に陥ってしまうわけです。

これは、火災保険の期間さえきっちりと設定しておけば回避できる問題です。
保険期間が長くなるほど、もちろん支払う保険料の総額は上がります。
しかし、ローンの支払期間中に保険に入っていない期間があるというのはリスクが高すぎると思います。
むしろ、ローン完済後もずっと家には住むわけですから、ローン支払期間と言わず、暮らしていく限りは火災保険をかけておくのは基本だと考えた方が良いでしょう。

火災保険は、基本的に建物に対して補償するものです。
家財の損失リスクに対しては、家財保険に入る、または火災保険の特約で家財を補償対象に含める、ということをお勧めしてきました。
今回は、そんな家財保険と住宅ローンの関係について少し書きたいと思います。

住宅ローンは火災が起こって住居を失ったとしても、その債務が消えるものではありません。
そのため、火災保険は住宅の建て直しなど、再建への原資であると同時に住宅ローン返済のための保険でもあるのです。
住宅ローンの残債が多く残っている場合、建物にかかっている火災保険は優先的に住宅ローンを組んでいる金融機関へと回り、
ローン返済に充てられます。

しかし、火災に遭ったあとは、差し当たっての住居確保や当面の生活費など、何かと物入りになるものです。
そこで火災保険の保険金を頼りにしていたのに、ほとんどが住宅ローンに回ってしまって、当面の金銭が確保できない、ということもありえます。
そういったときに、家財への保険をかけておくと助かるのです。
家財にかけた保険は、建物とは別なので、ローン返済に回される心配がありません。
つまり、自分の自由の利く保険金を受け取ることが出来るということです。

家財保険だからといって、家財以外に使用できないなどといった制限もありませんから、その保険金を引越し資金などに充てることもできるのです。
そういう意味でも、住宅ローン返済以外の資金源として、家財保険の加入を検討するのも良いのではないでしょうか。